– Historien viser at det er vanskelig å se bobler og kommende kriser. Kanskje dommedagsprofetene får rett, spør Trond Gram i Dagens Næringsliv.
For drøyt 16 år siden, 13. mars 1999, gikk daværende sjefredaktør i denne avis, Kåre Valebrokk, med sine sigaretter i strøket rundt Solli Plass og bekymret seg for boligprisene. I «urbane, stillfarne stukkatur-gater» registrerte han visningskøer utenfor 35 kvadratmeter store leiligheter som til slutt gikk for 880.000 kroner, 80.000 over takst.
«På pur faenskap hender det derfor jeg slår litt kaldt vann i blodet på folk og minner dem om det store krakket,» skrev sjefredaktøren deretter. Det store krakket Valebrokk snakket om var Kristiania-krakket i 1899. Norgeshistoriens største boligkrakk, som endte i en av de verste bankkrisene vi har hatt i Norge. Det tok 20 år før prisene hentet seg inn igjen.
Oslo bærer fortsatt preg av den intense byggevirksomheten i årene før krakket.
Boligbyggingen stoppet brått opp og etterlot seg hundrevis av nakne gavlvegger, som man fortsatt kan se. Utallige hus i Oslo har preget årstallet 1899 på fasaden.
Da Valebrokk skrev sin artikkel, hadde Norge nettopp kommet ut av en dyp økonomisk krise og bankkrise som startet i eiendomsmarkedet omtrent ti år tidligere. Boligmarkedet var på topp i 1987 og 1988. Den gangen tok det ni år før markedet hentet seg inn igjen, i 1996.
Kriser har forskjellig opphav og forløp, men felles for dem er at de har sitt utgangspunkt i finansielle markeder med oppblåst verdi. Fra Kristinaniakrakket til bankkrisen på 1990-tallet, har boligmarkedet vært en viktig faktor i finansmarkedets bobletendenser.
Mye kan tyde på at boligmarkedet, særlig i sentrale strøk, er i ferd med å nå det nivået. Selv om mye er annerledes i dag, sammenlignet med siste bankkrise, er det tydelige faretegn. Husholdningenes samlede gjeld er vesentlig høyere nå enn da, men renten er i motsatt ende av skalaen.
Samtidig har gjeldsgraden i norske husholdninger skutt i været. Finanstilsynet advarer om at boligpriser i forhold til disponibel inntekt har kun ved tre anledninger de siste tredve årene ligget like høyt over det historiske gjennomsnittet som nå, den ene gangen på slutten av 1980-tallet, like før bankkrisen.
En renteøkning vil påvirke husholdningene negativt og den ekstremt høye gjeldsgraden innebærer at husholdningenes netto formue vil falle mye dersom boligprisene faller. Slik sett er det lett å argumentere med at et boligprisfall nå vil slå enda hardere enn de tidligere boligpriskrakkene i Norge.
Hvorfor fortsetter bobletendensene i det norske eiendomsmarkedet å utvikle seg, på tross av gjentatte advarsler? Mange roper på «boligkrakk», men dommedagsprofetier ala Kåre Valebrokk har mistet sin troverdighet gjennom 20 år med boligopptur. Harald Magnus Andreassen i Swedbank er blant dem som har spådd et boligkrakk lenge. Spørsmålet er uansett ikke «om», men «når».
Forsøkene som har vært gjort på å bremse boligprisoppgangen har vært spede og uten nevneverdig gjennomslag. Finanstilsynets krav til 15 prosent egenkapital er usosialt og har ikke hatt den ventede effekten. De nasjonale strateger innen politikk og næringsliv har vært overraskende forsiktige med å forslå tiltak for å øke tilbudssiden, altså legge bedre til rette for utbygging av flere og billigere boliger.
I dag er det lett å trekke litt på smilebåndet av Valebrokks bekymring, for krakket, det kom aldri. Leilighetene er tredoblet i verdi og boligprisene har steget nærmest uavbrutt siden 1999. En like stor, «sjarmerende 2-roms med peis, stukkatur og rosetter» som den Valebrokk bekymret seg over i 1999 – og med «kort vei til Solli plass sitt uteliv og serveringssteder» – går nå for ca. 2,8 millioner kroner. Det er mer enn tre ganger så mye som i 1999. Men med kunnskapen fra Christianiakrakket i 1899 og jappe-krakket i 1989 bør vi forberede oss på at dommedagsprofetene en dag får rett, og handle deretter.
Tykket i Dagens Næringsliv 6. juli 2015